Kentsel dönüşüm, deprem gerçeğiyle yüzleşen ülkemiz için sadece bir yapı yenileme süreci değil, aynı zamanda güvenli yaşam alanlarının yeniden inşası anlamına geliyor. Son dönemde artan teşvikler ve devlet destekleriyle birlikte, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projeleri yeniden hız kazandı.
Ancak bu süreç, pek çok mülk sahibi için büyük bir fırsat gibi görünse de, ciddi riskleri de içinde barındırıyor. İSTOÇ Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç, bu karmaşık sürecin görünmeyen detaylarını, yıllara dayanan birikimiyle ortaya koyuyor.
Aşağıda yer alan değerlendirmelerinde, kentsel dönüşüme adım atmak isteyen mülk sahiplerinin en sık gözden kaçırdığı ama en hayati öneme sahip başlıkları paylaşıyor:
Sözleşme Türü: Kat Karşılığı mı, Taahhütlü mü?
Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşme genellikle yanlış adlandırılıyor. Bu sözleşme yalnızca bir “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” değildir. 6306 sayılı yasa kapsamında bu işlem “Kat Karşılığı ve Taahhüt Sözleşmesi” olarak geçer. Aradaki fark çok önemlidir.
Çünkü devlet destekleri bu tür projelerde devreye girer. Özellikle 875 bin TL’ye kadar hibe, 875 bin TL faizsiz kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı gibi destekler söz konusuysa, bu sözleşme türü hem hukuken hem mali açıdan ayrı bir denetim sürecine girer.
Sözleşmelerde Uzman Desteği Olmazsa Olmaz
Bu süreçte en çok yapılan hata; sözleşmelerin detaylarını okumadan, incelemeden imzalamaktır. Halbuki burada üç temel uzmanlık alanı devreye girmeli:
Bu uzmanlardan biri eksikse, malik zarar görebilir.
Müteahhit Seçimi: Belgeler, Geçmiş Projeler ve Teminatlar
Doğru müteahhit seçimi, sürecin en kritik noktasıdır. Göz önünde bulundurulması gereken bazı başlıklar şunlardır:
Yüklenici Belge Sınıfları: G1 – G2 ve Gerçek Sıralama
Çoğu kişi müteahhitlerin belge sınıflarını yanlış yorumluyor. Aslında yüklenici sınıfları H sınıfından başlar, A’ya kadar gider. Sıralama şu şekildedir:
H → G1 → F → E → D → C → B → A (en üst seviye)
Yani G1, orta seviye bir belgedir; A ise en yüksek kapasiteye sahip yükleniciyi temsil eder. Bu belgeler, firmanın tamamladığı iş miktarı, teknik kadrosu ve mali gücüne göre verilir.
Özellikle 2200 m² üzeri projelerde, bu belgeler mutlaka incelenmeli ve doğruluğu Takasbank referans kodu ile teyit edilmelidir.
Fiyat, Otopark ve Diğer Giderler Netleşmeli
Bu desteklerin kullanılabilmesi için malik ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede bu hakların açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi halde hibe hakkı yanabilir.
Teslim Tarihi ve Cezai Şartlar
Sözleşmede açıkça belirtilmiş bir teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar mutlaka olmalı. Aksi takdirde teslim gecikmeleri büyük mağduriyetlere neden olabilir.Ayrıca, mülk sahipleri müteahhitin eksik ya da ayıplı iş yapması durumunda daireyi teslim almama hakkına sahiptir. Bu hakların yasal geçerliliği, yine sözleşme maddelerine bağlı.
Sonuç: Bilinçli Malik, Güvenli Dönüşüm
Kentsel dönüşüm bir fırsat olduğu kadar, yanlış adımlarla bir kabusa dönüşebilir. Sözleşmelerin içeriği, müteahhidin geçmişi, belgesi, teminatı, sigortası; tüm detaylar dikkatle ele alınmalı.
Unutmayalım:
Bilmeden atılan her imza, yıllar sürecek bir pişmanlık olabilir.
Bilinçli bir malik, sürecin en güçlü tarafıdır