“Bir İmza, Bir Ömür: Kentsel Dönüşümde Gözden Kaçan Hayati Detaylar”

Kentsel dönüşüm, deprem gerçeğiyle yüzleşen ülkemiz için sadece bir yapı yenileme süreci değil, aynı zamanda güvenli yaşam alanlarının yeniden inşası anlamına geliyor. Son dönemde artan teşvikler ve devlet destekleriyle birlikte, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projeleri yeniden hız kazandı.

Ancak bu süreç, pek çok mülk sahibi için büyük bir fırsat gibi görünse de, ciddi riskleri de içinde barındırıyor. İSTOÇ Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç, bu karmaşık sürecin görünmeyen detaylarını, yıllara dayanan birikimiyle ortaya koyuyor.

Aşağıda yer alan değerlendirmelerinde, kentsel dönüşüme adım atmak isteyen mülk sahiplerinin en sık gözden kaçırdığı ama en hayati öneme sahip başlıkları paylaşıyor:

Sözleşme Türü: Kat Karşılığı mı, Taahhütlü mü?

Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşme genellikle yanlış adlandırılıyor. Bu sözleşme yalnızca bir “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” değildir. 6306 sayılı yasa kapsamında bu işlem “Kat Karşılığı ve Taahhüt Sözleşmesi” olarak geçer. Aradaki fark çok önemlidir.

Çünkü devlet destekleri bu tür projelerde devreye girer. Özellikle 875 bin TL’ye kadar hibe, 875 bin TL faizsiz kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı gibi destekler söz konusuysa, bu sözleşme türü hem hukuken hem mali açıdan ayrı bir denetim sürecine girer.

Sözleşmelerde Uzman Desteği Olmazsa Olmaz

Bu süreçte en çok yapılan hata; sözleşmelerin detaylarını okumadan, incelemeden imzalamaktır. Halbuki burada üç temel uzmanlık alanı devreye girmeli:

• Avukat: Hak ve yükümlülükleri denetler, cezai şartları belirler.
• Mimar: Metrekare, malzeme kalitesi, teknik şartname gibi konularla ilgilenir.
• Değerleme Uzmanı: Arsanın ve projenin piyasa değerini doğru hesaplar.

Bu uzmanlardan biri eksikse, malik zarar görebilir.

Müteahhit Seçimi: Belgeler, Geçmiş Projeler ve Teminatlar

Doğru müteahhit seçimi, sürecin en kritik noktasıdır. Göz önünde bulundurulması gereken bazı başlıklar şunlardır:

• Ticaret Sicil Gazetesi ve Vergi Kaydı: Firmanın merkezi nerede? İstanbul dışında olması, dava süreçlerinde zorluk yaratabilir.
• Referans Projeler: Daha önce yaptığı binaları yerinde görmeden karar verilmemelidir.
• Teminat Mektubu: 6306 sayılı yasa gereği, müteahhit inşaata başlamadan önce inşaat bedelinin %10’u kadar teminat mektubu sunmak zorundadır.
• Banka Teminatı / Teminat Senedi: Sözleşmeye eklenmeli, mali güvence sağlanmalıdır.
• Tapu Devri: Müteahhitin alacağı bağımsız bölümler tapuda ancak idarenin (belediye ya da bakanlık) onayıyla devredilebilir. Bu da malikler için büyük güvence sağlar.
• Bina Tamamlama Sigortası: Müteahhit iflas ettiğinde ya da inşaatı tamamlayamadığında, bu sigorta devreye girer ve inşaatın tamamlanmasını sağlar. Mutlaka yapılmalıdır.

Yüklenici Belge Sınıfları: G1 – G2 ve Gerçek Sıralama

Çoğu kişi müteahhitlerin belge sınıflarını yanlış yorumluyor. Aslında yüklenici sınıfları H sınıfından başlar, A’ya kadar gider. Sıralama şu şekildedir:
H → G1 → F → E → D → C → B → A (en üst seviye)

Yani G1, orta seviye bir belgedir; A ise en yüksek kapasiteye sahip yükleniciyi temsil eder. Bu belgeler, firmanın tamamladığı iş miktarı, teknik kadrosu ve mali gücüne göre verilir.

Özellikle 2200 m² üzeri projelerde, bu belgeler mutlaka incelenmeli ve doğruluğu Takasbank referans kodu ile teyit edilmelidir.

Fiyat, Otopark ve Diğer Giderler Netleşmeli

• Sabit Fiyat mı? Sözleşmede fiyat sabit mi, yoksa maliyetlere göre artabilir mi? Bu mutlaka belirtilmeli.
• Otopark Bedeli: İstanbul’da bir araçlık otopark bedeli yaklaşık 350.000 TL. Bu, çoğunlukla iskan alınırken karşımıza çıkar. Bu bedelin kim tarafından karşılanacağı net olmalıdır.                                                                                                               Devlet Destekleri Sözleşmeye Yazılmalı
• 875.000 TL Hibe
• 875.000 TL Faizsiz Kredi
• 125.000 TL Taşınma Yardımı

Bu desteklerin kullanılabilmesi için malik ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede bu hakların açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi halde hibe hakkı yanabilir.

Teslim Tarihi ve Cezai Şartlar

Sözleşmede açıkça belirtilmiş bir teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar mutlaka olmalı. Aksi takdirde teslim gecikmeleri büyük mağduriyetlere neden olabilir.Ayrıca, mülk sahipleri müteahhitin eksik ya da ayıplı iş yapması durumunda daireyi teslim almama hakkına sahiptir. Bu hakların yasal geçerliliği, yine sözleşme maddelerine bağlı.

Sonuç: Bilinçli Malik, Güvenli Dönüşüm

Kentsel dönüşüm bir fırsat olduğu kadar, yanlış adımlarla bir kabusa dönüşebilir. Sözleşmelerin içeriği, müteahhidin geçmişi, belgesi, teminatı, sigortası; tüm detaylar dikkatle ele alınmalı.

Unutmayalım:
 Bilmeden atılan her imza, yıllar sürecek bir pişmanlık olabilir.
Bilinçli bir malik, sürecin en güçlü tarafıdır